Giấy phép xây dựng nhà ở 2026: khi nào phải xin, hồ sơ, lệ phí và mức phạt mới nhất

Với người làm nhà lần đầu, giấy phép xây dựng thường là nỗi lo đến sớm nhất: nhà ở quê có phải xin không, nộp ở đâu, chờ bao lâu. Năm 2026 quy định đổi liên tục – miễn phép theo tiêu chí mới từ 01/01, luật và nghị định cấp phép mới từ 01/7, khung phạt mới từ 26/8 – nên câu "nhà ở quê thì khỏi xin" không còn đúng hoàn toàn. Dưới đây là quy định đang áp dụng đến 09/11/2026, kèm kinh nghiệm thực tế.

Bài viết để tham khảo; trường hợp cụ thể hãy hỏi bộ phận một cửa UBND xã, phường nơi có đất.

1. Giấy phép xây dựng là gì, gồm mấy loại?

Giấy phép xây dựng là văn bản của cơ quan nhà nước cho phép chủ nhà (luật gọi là chủ đầu tư) xây mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Có ba loại: giấy phép xây dựng mới; giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời; và giấy phép xây dựng có thời hạn.

Giấy phép ghi các thông số phải bám khi xây: cốt nền, chỉ giới, mật độ xây dựng, diện tích tầng 1, tổng diện tích sàn, số tầng, chiều cao tối đa và hạn khởi công trong 12 tháng. Giấy phép cùng bản vẽ đóng dấu nên giữ lâu dài – cần khi đăng ký nhà vào giấy chứng nhận, mua bán, thế chấp hay có tranh chấp.

2. Quy định về giấy phép xây dựng thay đổi gì trong năm 2026?

Văn bản gốc: giới thiệu Luật Xây dựng 2025 của Bộ Xây dựng, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 339/2026/NĐ-CP.

Đang làm dở? Hồ sơ nộp trước 01/7/2026 chưa được cấp vẫn giải quyết theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP; giấy phép do UBND huyện cấp trước đây nay điều chỉnh, gia hạn ở UBND xã, phường; nhà được miễn phép theo luật cũ và đủ điều kiện khởi công trước 01/01/2026 thì tiếp tục được miễn.

3. Nhà nào phải xin phép, nhà nào được miễn?

Theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ chỉ được miễn khi cùng lúc đủ ba điều kiện:

1. Dưới 7 tầng.
2. Tổng diện tích sàn dưới 500 m² – cộng sàn mọi tầng, kể cả lửng, tum, hầm.
3. Không nằm trong: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung đô thị, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng của quy hoạch chung xã; nơi đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Ví dụ: nhà 4 tầng, mỗi sàn 100 m², cộng tum 25 m² là 425 m² – dưới 500 m², nhưng ở phường thì vẫn phải xin vì vướng điều kiện thứ ba.

Nhà ở nông thôn có cần xin giấy phép xây dựng không?

Trước 2026, nhà nông thôn dưới 7 tầng được miễn nếu nơi đó chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hay quy hoạch chi tiết điểm dân cư được duyệt. Nay phải xét thửa đất có nằm trong khu vực xây dựng của quy hoạch chung xã không; khu dân cư hiện có thường thuộc khu vực này, nên xã đã có quy hoạch chung thì nhà trong làng nhiều khả năng phải xin. Sau sáp nhập xã, quy hoạch một số nơi có thể đang lập lại – chắc nhất là mang số thửa, số tờ bản đồ ra bộ phận một cửa UBND xã hỏi trực tiếp, như Bộ Xây dựng hướng dẫn khi trả lời người dân.

Được miễn phép vẫn phải làm gì?

Vẫn phải xây trên đất ở hợp pháp (đất vườn chưa chuyển mục đích thì chưa được xây), đúng quy hoạch, an toàn cho nhà bên cạnh, thiết kế đúng mục 5, có biển báo công trình và che chắn; xã vẫn kiểm tra trật tự xây dựng. Nhà hộ gia đình không phải gửi thông báo khởi công.

4. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở gồm những gì?

Theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình gồm:

Giấy tờ là bản chính, bản sao chứng thực hoặc bản điện tử hợp lệ; bản vẽ phải có chữ ký số của người, đơn vị thiết kế (Điều 56). Sổ đỏ ghi đất hỗn hợp, ví dụ 200 m² đất ở và 100 m² đất trồng cây, thì nhà phải nằm gọn trong phần đất ở.

5. Bản vẽ xin phép cần thể hiện gì, ai được vẽ?

Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, thiết kế nhà ở riêng lẻ chia ba mức:

• Chủ nhà tự tổ chức thiết kế: nhà dưới 3 tầng, không hầm, tổng sàn dưới 250 m², cao dưới 12 m (đủ cả bốn).
• Người có chuyên môn thiết kế: nhà dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm còn lại – nhà 3 tầng thuộc nhóm này.
• Từ 7 tầng hoặc 2 tầng hầm: đơn vị đủ năng lực, theo quy chuẩn phòng cháy chữa cháy.

Chỉ giới đường đỏ là ranh giữa phần đất dành cho đường, vỉa hè và phần được xây; chỉ giới xây dựng là đường giới hạn được xây nhà, có thể trùng hoặc lùi vào – khoảng cách đó là khoảng lùi. Ban công vươn ra phía đường chỉ được trong giới hạn quy chuẩn, tùy bề rộng đường.

Sơ đồ đấu nối chỉ cần chỗ lấy nước, chỗ thoát ra cống chung và chỗ đấu điện; đường ống chi tiết để đến bản vẽ thi công (xem cách chọn kích thước ống nước cho nhà dân).

6. Nộp hồ sơ ở đâu, các bước và mất bao lâu?

UBND xã, phường nơi có đất cấp phép nhà ở riêng lẻ (Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP). Hồ sơ nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia; hệ thống gặp sự cố mới nộp trực tiếp ở Bộ phận Một cửa hoặc qua bưu chính. Không quen máy tính thì nhờ một cửa của xã hướng dẫn, mang sẵn bản quét giấy tờ, bản vẽ đã ký số, tài khoản định danh điện tử.

Thời gian giải quyết (Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP): trong 3 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, xã thẩm định và kiểm tra thực địa nếu cần; thiếu giấy tờ thì báo một lần qua thư điện tử hoặc tin nhắn, anh chị có 2 ngày làm việc để bổ sung, không đạt phải nộp lại. Tổng cộng không quá 7 ngày làm việc; gia hạn, cấp lại không quá 5 ngày làm việc.

Xin phép lúc nào trong tiến độ làm nhà?

• 2–3 tháng trước khởi công: rà giấy tờ đất, hỏi quy hoạch, chốt quy mô.
• 1–2 tháng trước: lập bản vẽ xin phép cùng bản vẽ kết cấu, điện nước.
• 2–3 tuần trước: nộp hồ sơ; lúc chờ phép nên lập danh sách vật tư điện nước xin báo giá.
• Có giấy phép: treo bảng công khai, biển báo, che chắn rồi động thổ.

Ở Thanh Hóa mưa bão thường dồn vào tháng 8–10 nên nhiều nhà khởi công sau Tết; muốn vậy thì lo giấy phép từ tháng 11–12.

7. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng ở Thanh Hóa

Lệ phí do HĐND tỉnh quyết định nên mỗi tỉnh một khác. Ở Thanh Hóa, tháng 11/2026:

Như vậy nộp trực tuyến thì lệ phí có thể là 0 đồng; chính sách miễn, giảm có thể điều chỉnh nên hãy hỏi lại khi nộp. Khoản cần dự trù thật sự là tiền bản vẽ.

8. Gia hạn, điều chỉnh giấy phép xây dựng và giấy phép có thời hạn

Gia hạn: quá 12 tháng chưa khởi công thì xin gia hạn, tối đa 2 lần, mỗi lần 12 tháng (đơn Mẫu số 02 kèm giấy phép). Mất, rách thì xin cấp lại cũng bằng Mẫu số 02.

Điều chỉnh (Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP): muốn đổi vị trí, diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu chính, phân khu chức năng chính, hoặc kiến trúc mặt ngoài ở khu có quản lý kiến trúc thì phải xin điều chỉnh trước khi làm. Thay đổi nhỏ khác không phải điều chỉnh và không bị coi là sai phép.

Giấy phép có thời hạn dành cho đất đã có quy hoạch được duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi – hay gặp là đất trong phần mở rộng đường. UBND tỉnh quy định quy mô, chiều cao, thời hạn tồn tại; chủ nhà cam kết tự phá dỡ khi hết hạn và bị thu hồi đất. Nơi đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã thường chỉ cấp loại này để sửa chữa, cải tạo.

Giấy phép bị thu hồi nếu cấp sai quy định, hoặc chủ nhà xây sai phép mà không khắc phục đúng hạn.

9. Sửa nhà có cần xin giấy phép xây dựng không?

Theo điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, sửa bên trong (hoặc mặt ngoài không giáp tuyến phố có yêu cầu quản lý kiến trúc), không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực thì được miễn phép.

Hồ sơ xin phép sửa chữa, cải tạo (Điều 61) gồm đơn, giấy tờ đất, bản vẽ hiện trạng kèm ảnh hiện trạng nhà mình và nhà lân cận (khổ tối thiểu 10 × 15 cm), hồ sơ thiết kế sửa chữa. Nếu chỉ cải tạo nhà tắm, việc đáng đầu tư công sức là chọn thiết bị vệ sinh cho đúng.

10. Xây nhà không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu?

Từ 26/8/2026 áp dụng Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Lưu ý: số tiền ghi trong nghị định là mức phạt tổ chức; hộ gia đình, cá nhân chịu một nửa (Điều 2, Điều 5). Với nhà ở riêng lẻ ngoài khu bảo vệ di tích, khu di sản:

Trong khu bảo vệ di tích, khu di sản thế giới, vùng đệm, khung cao hơn – ví dụ xây không phép là 80–100 triệu (hộ gia đình 40–50 triệu). Tiền phạt chưa phải phần nặng nhất:

• Đang xây, đủ điều kiện cấp phép: dừng thi công; trong 35 ngày kể từ ngày có quyết định xử phạt phải có giấy phép (hoặc giấy phép điều chỉnh), quá hạn thì phải tự phá dỡ phần vi phạm; vẫn xây tiếp thì bị phạt như tái phạm.
• Không đủ điều kiện, hoặc nhà đã xây xong mà vi phạm: buộc phá dỡ phần vi phạm.
• Làm lún, nứt nhà bên cạnh: tạm dừng phần việc liên quan, thỏa thuận bồi thường do xã tổ chức; không thỏa thuận được thì ra tòa.

11. Lỗi hay gặp khi xin giấy phép xây dựng và cách tránh

Lỗi 1: Mặc định nhà ở quê thì khỏi xin

Chỉ đúng khi thửa đất nằm ngoài các khu vực quy hoạch ở mục 3. Hỏi xã trước khi thuê vẽ, ghi lại tên cán bộ trả lời và ngày hỏi.

Lỗi 2: Xây lấn sang phần đất vườn

Phần đất trồng cây trên cùng sổ đỏ chưa chuyển mục đích thì không được cấp phép. Đo lại ranh đất ở trước khi định vị móng.

Lỗi 3: Đang xây tự ý thêm tầng, thêm tum

Nhiều nhà xây đến mái mới quyết định làm thêm tum, sàn lửng. Phải xin điều chỉnh trước, nếu không là xây sai phép.

Lỗi 4: Đào móng trong lúc chờ giấy phép

Với nhà phải xin phép, khởi công khi chưa có giấy phép đã là vi phạm. Muốn giữ ngày đẹp thì làm lễ động thổ trước, có phép mới thi công.

Lỗi 5: Không lưu hiện trạng nhà hai bên

Trước khi đào móng nhà ống, mời hàng xóm cùng xem, chụp ảnh, quay video vết nứt sẵn có, ghi ngày – tránh tranh chấp lún, nứt về sau.

Lỗi 6: Nộp xong không để ý tin nhắn

Xã chỉ báo bổ sung một lần, hạn 2 ngày làm việc; lỡ hạn là nộp lại từ đầu.

Trường hợp đặc biệt nên hỏi kỹ

• Đất vướng quy hoạch mở đường: chỉ được giấy phép có thời hạn, quy mô bị giới hạn.
• Gần di tích, khu di sản như vùng quanh Thành Nhà Hồ: có thể cần ý kiến cơ quan văn hóa cấp tỉnh, mức phạt cao hơn.
• Đất trong khu kinh tế, khu công nghiệp: thường phải xin phép, có thể do ban quản lý khu đó cấp thay UBND xã – hỏi trước.

12. Danh sách kiểm tra hồ sơ trước khi nộp

• Sổ đỏ hợp lệ; nhà nằm gọn trong phần đất ở.
• Đã hỏi xã: có phải xin không; chỉ giới, số tầng, mật độ, cốt nền; có vướng quy hoạch đường không.
• Đơn Mẫu số 01, số liệu khớp bản vẽ.
• Bản vẽ: mặt bằng trên lô đất, các tầng, mặt đứng, mặt cắt, móng, đấu nối điện nước; có chữ ký số.
• Cam kết an toàn nhà liền kề; ảnh hiện trạng nhà hai bên.
• Tài khoản định danh điện tử; điện thoại, email luôn liên lạc được.
• Có phép: bảng công khai, biển báo, che chắn; khởi công trong 12 tháng.

Về chúng tôi

Điện Nước Hiền Hương (552–554 Quang Trung, P. Hạc Thành, TP Thanh Hóa) chỉ cung cấp vật tư điện nước và thiết bị vệ sinh: ống nhựa Tiền Phong, dây điện Trần Phú, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh, bình nóng lạnh, máy bơm, bồn nước… Chúng tôi không làm dịch vụ xin giấy phép hay thi công xây dựng – bài viết này là chia sẻ kinh nghiệm cho người đang làm nhà.

Nếu anh chị đang ở giai đoạn điện nước hoặc chọn thiết bị nhà tắm, cứ gọi hoặc nhắn Zalo – chúng tôi tư vấn miễn phí cách đi ống, chọn dây, chọn thiết bị cho đúng nhu cầu và túi tiền.

Điện nước · Thiết bị vệ sinh – gọi/Zalo 085.318.1111

13. Câu hỏi thường gặp về giấy phép xây dựng

Xây nhà ở nông thôn có cần xin giấy phép xây dựng không?

Tùy vị trí thửa đất. Nhà dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m² chỉ được miễn nếu không nằm trong khu vực xây dựng của quy hoạch chung xã, khu quy hoạch chung đô thị hay nơi có quy chế quản lý kiến trúc. Hãy hỏi bộ phận một cửa UBND xã.

Xin giấy phép xây dựng nhà ở mất bao lâu?

Không quá 7 ngày làm việc kể từ khi đủ hồ sơ hợp lệ, gia hạn hoặc cấp lại không quá 5 ngày làm việc (Nghị định 217/2026/NĐ-CP). Tính cả hỏi quy hoạch và vẽ, nên dự trù 1–2 tháng.

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại Thanh Hóa là bao nhiêu?

75.000 đồng/giấy phép với nhà ở riêng lẻ, gia hạn hoặc cấp lại 10.000 đồng (Nghị quyết 28/2024/NQ-HĐND); làm qua dịch vụ công trực tuyến thì được miễn theo Nghị quyết 12/2025/NQ-HĐND.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở gồm những gì?

Đơn Mẫu số 01 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, giấy tờ hợp pháp về đất, bộ bản vẽ (mặt bằng trên lô đất, các tầng, mặt đứng, mặt cắt, móng, đấu nối điện nước) và cam kết an toàn cho nhà liền kề.

Sửa nhà có cần xin giấy phép xây dựng không?

Sửa bên trong, không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực thì không cần. Nâng tầng, cơi nới, đục tường chịu lực hoặc đổi công năng thì phải xin nếu nhà thuộc diện phải có phép.

Xây nhà không phép bị phạt bao nhiêu?

Hộ gia đình, cá nhân bị phạt 30–40 triệu đồng (một nửa mức 60–80 triệu của tổ chức theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP), cao hơn ở khu di tích, di sản; tùy trường hợp phải hoàn tất xin phép trong 35 ngày hoặc bị buộc phá dỡ phần vi phạm.

Giấy phép xây dựng có thời hạn bao lâu?

Phải khởi công trong 12 tháng kể từ ngày cấp; chưa kịp thì xin gia hạn, tối đa 2 lần, mỗi lần 12 tháng.

Đọc thêm khi làm nhà

• Quy trình xây nhà lần đầu từ A–Z
• Kinh nghiệm xây nhà trọn gói
• Kinh nghiệm xây nhà cấp 4
• Kinh nghiệm làm nhà gác lửng
• Cách lập danh sách vật tư điện nước để xin báo giá